Какие документы нужны для продажи квартиры

Меня зовут Андрей, я частный риелтор в Москве и области. Вопрос про документы продавцы задают вторым после вопроса о цене, и почти всегда с одной и той же интонацией: «надеюсь, там немного». На деле список зависит от того, как вы получили квартиру, состоите ли в браке и кто будет покупателем. Ниже разбираю пакет по частям: что нужно закону, что нужно покупателю и что понадобится в особых ситуациях.

Обязательный минимум для регистрации сделки

Росреестру для перехода права нужно немного. Всё остальное запрашивает не государство, а покупатель и его банк.

Свидетельства о собственности на бумаге не выдают с 2016 года, и если у вас оно есть, это просто память. Право сегодня подтверждает запись в реестре, поэтому покупатель почти всегда попросит свежую выписку, полученную за несколько дней до сделки.

С согласием супруга есть тонкость. Если квартира получена по дарению или по наследству, она ваша личная, и согласие не нужно. Если куплена в браке, пусть даже на ваше имя и ваши деньги, она совместная, и без нотариального согласия второго супруга Росреестр зарегистрирует переход с отметкой об оспоримости. Покупатель с ипотекой на такую отметку не пойдёт. Брачный договор, где квартира закреплена за вами, решает вопрос вместо согласия.

Что попросит покупатель, хотя закон этого не требует

Здесь список длиннее, и отказаться от него в теории можно, а на практике нельзя: без этих бумаг серьёзный покупатель уйдёт к более прозрачному продавцу.

• Справка о зарегистрированных в квартире. В Москве это единый жилищный документ через МФЦ, в области выписка из домовой книги или справка из управляющей компании. Показывает, кто прописан и нет ли временно снятых с учёта, например отбывающих срок или служащих в армии.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Долги по закону остаются за прежним собственником, кроме капремонта, но покупатель хочет видеть чистую историю.
• Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Нужен, чтобы сверить планировку с реальностью. Банк ипотечного покупателя запросит его почти наверняка, и если стена перенесена без согласования, это будет видно.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Формально дело добровольное. На практике их просят у продавцов старшего возраста и в любой сделке, где покупатель осторожен. Получить их несложно, а отказ выглядит подозрительно.
• Расширенная выписка о переходе прав. Историю квартиры покупатель обычно заказывает сам, но лучше знать, что в ней, до того как он её увидит.
• Копия финансово-лицевого счёта. Дублирует часть информации из справок выше, некоторые банки требуют отдельно.

Если покупатель берёт ипотеку, его банк добавит свои требования: отчёт об оценке, который заказывает покупатель, иногда справку о том, что дом не аварийный и не под снос. Это его расходы, но ваши сроки.

Особые ситуации, которые меняют список

Квартира в ипотеке. Понадобится справка об остатке долга из банка и понимание, как обременение будет снято: вы гасите досрочно, гасит покупатель из своих денег через аккредитив или долг переводится на покупателя. Каждая схема требует своих бумаг, подробно разобрал в статье как продать квартиру с обременением.

Квартира по наследству. Основание права здесь свидетельство о праве на наследство. Покупатели относятся к недавнему наследству настороженно: могут появиться другие наследники. Если с момента смерти прошло меньше трёх лет, ждите вопросов, а иногда и просьбы застраховать титул. Это не повод не продавать, это повод заранее подготовить объяснение и документы о составе семьи наследодателя.

Приватизированная квартира. Основание договор передачи. Главный подводный камень не в бумагах, а в людях: тот, кто отказался от приватизации, сохраняет право жить в квартире бессрочно, даже после продажи. Покупатель должен об этом знать, и такой человек либо выписывается добровольно до сделки, либо сделка не состоится.

Использован материнский капитал. Если квартиру покупали с ним, доли детей должны быть выделены, а продажа их долей идёт через опеку. Опека даст разрешение, только если детям одновременно покупается не худшее жильё. Без этого сделку потом оспорят.

Неузаконенная перепланировка. Снесённая кладовка или объединённая с кухней комната сами по себе не мешают Росреестру, но мешают банку покупателя. Варианты: узаконить до продажи, если это возможно, либо продавать покупателю за наличные с торгом за риск. Решение стоит принять до выставления, а не после срыва первой сделки.

Доля в квартире. При продаже доли постороннему сособственники имеют преимущественное право покупки: их нужно письменно уведомить и подождать месяц или получить отказ. Сама сделка с долей удостоверяется нотариально.

Порядок: что собирать сразу, а что к сделке

Часть документов живёт долго, часть стареет за неделю. Собирать всё в первый день бессмысленно.

До выставления в продажу проверьте основание права, паспорта, семейное положение на момент покупки, наличие несовершеннолетних собственников и перепланировок. Это то, что определяет, кому вы вообще сможете продать и по какой схеме. Здесь же закажите техпаспорт, если его нет: он делается дольше остального и не устаревает.

К авансу, когда покупатель найден, берите свежую выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных и справку об отсутствии долгов. Их обычно просят на этапе проверки.

К сделке оформляйте согласие супруга, доверенности, если нужны, и повторно обновляйте выписку из ЕГРН, если с аванса прошло больше двух недель. Разрешение опеки берите заранее, потому что его срок действия ограничен, а ждать его придётся.

Три ошибки, которые срывают сделку на финише

Первая: продавец уверен, что квартира «полностью его», а она куплена в браке, который давно расторгнут. Бывший супруг по-прежнему должен дать согласие или отказаться от претензий, и найти его за два дня до сделки бывает невозможно.

Вторая: прописанный родственник, который «сам выпишется потом». Покупатель за наличные иногда соглашается на выписку после сделки с условием в договоре, ипотечный не согласится никогда. Выписывайте до.

Третья: расхождение площади в документах. В старых договорах площадь указывалась с лоджией, в ЕГРН без неё. Банк видит разницу и запрашивает объяснения. Проверьте цифры заранее и подготовьте выписку с актуальными данными.

Как это устроено, когда продаёте со мной

Список выше выглядит длинно, но по факту от вас нужны паспорт, документ-основание и час времени на визит к нотариусу или в МФЦ. Остальное я запрашиваю сам: заказываю выписки, сверяю планировку с техпаспортом, заранее вижу, где будут вопросы у покупателя и его банка, и закрываю их до показа, а не на сделке. Именно проверка документов на старте отвечает за то, сколько займёт продажа: сделки срываются не из-за отсутствия покупателя, а из-за бумаги, о которой вспомнили слишком поздно.

Если у вашей квартиры сложная история, наследство с несколькими наследниками, доли, опека, это отдельная работа, и она тоже решается: посмотрите помощь в сложных сделках. Если ситуация обычная, начните со страницы продажи квартиры: там условия и порядок работы, комиссия 2,5% и оплата после регистрации. Пришлите адрес и документ-основание, и я скажу, какие бумаги нужны именно вам.